Berdasarkan Pasal 16 C UU PPN, PPN dikenakan atas Kegiatan Membangun       Sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh      orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan       pihak lain yang batasan dan tata caranya diatur dengan Keputusan Menteri      Keuangan Nomor: 554/KMK.04/2000 yang mencabut KMK Nomor 595/KMK.04/1994.     

2.  Latar Belakang

a.       sebagai   upaya    untuk    mencegah   terjadinya penghindaran 

      pengenaan PPN

 b.  untuk   memberikan   perlakuan   yang   sama   dan untuk 

       memenuhi rasa       keadilan  antara pihak yang membeli    

      bangunan   dari   Pengusaha   Real       Estate   atau   yang          

       menyerahkan    pembangunan    gedung    kepada       

       pemborong dengan pihak yang     membangun sendiri.

3.  Pengertian Kegiatan membangun sendiri

     Membangun   sendiri   tersebut     dilakukan    tidak    dalam     

     lingkungan       perusahaan   atau   pekerjaannya   oleh pribadi  

     atau   badan, yang hasilnya   digunakan sendiri atau digunakan  

     oleh pihak lain.

Bangunan yang dibangun sendiri diperuntukan bagi tempat tinggal atau   tempat usaha, berupa :

Bangunan untuk  tempat  adalah  bangunan  atau  konstruksi  yang          

semata - mata   diperuntukan bagi tempat tinggal (tidak  termasuk  

fasilitas    olah raga atau fasilitas lain).

Bangunan untuk tempat usaha adalah keseluruhan bangunan atau

konstruksi yang diperuntukan bagi tempat usaha termasuk seluruh

fasilitas yang ada.

4. Syarat terutang PPN Kegiatan Membangun Sendiri

        Kegiatan membangun sendiri dikenakan PPN apabila :

        a. Luas bangunan tersebut 200 m2 atau lebih.

        b. Bangunan bersifat permanen.

        " Bangunan  permanen  adalah bangunan yang konstruksi 

          utamanya terdiri  dari  beton dan/atau kayu dan/atau baja

          dan/atau bahan lain yang umur bangunannya lebih dari 25 

          (dua puluh lima) tahun"

5. Tarif dan DPP untuk kegiatan membangun sendiri

a.     Kegiatan membangun sendiri dikenakan Pajak Pertambahan

     Nilai sebesar 10 % (sepuluh persen) dari Dasar Pengenaan Pajak  

     (DPP).

    b. Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 40%

        (empat puluh persen) dari seluruh biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan         dari  seluruh   pengeluaran    masa   yang   bersangkutan,   tidak    termasuk perolehan tanah.

 Termasuk dalam pengertian seluruh biaya yang dikeluarkan atau         dibayarkan untuk membangun sendiri adalah juga jumlah Pajak Pertambahan         Nilai yang dibayar atas perolehan bahan dan jasa untuk kegiatan         membangun sendiri tersebut.

      PPN yang terutang atas kegiatan membangun sendiri:

      10% x 40 % x biaya-biaya perbulan

      sehingga tarif efektifnya menjadi 4%x biaya-biaya perbulan

6. Tempat pajak terutang

    Tempat pajak terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah tempat         bangunan tersebut didirikan.

7. Saat terutang

    "Kegiatan Membangun Sendiri yang terutang PPN adalah yang dilakukan 

      pada  atau setelah 1 Januari 1995"

Saat yang menentukan Pajak Pertambahan Nilai terutang adalah saat         dimulainya secara fisik kegiatan membangun sendiri (menggali fondasi,         memasang tiang pancang dan lain-lain).

Kegiatan membangun    sendiri   yang dilakukan secara bertahap dianggap

merupakan  satu  kesatuan  kegiatan  sepanjang  tenggang  waktu  antara    tahapan - tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun.

8. Mekanisme penyetoran atas PPN yang terutang atas kegiatan membangun        

     sendiri.

        a. Besarnya PPN yang terutang:

           10% x 40% x jumlah biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan, tidak     

            termasuk harga perolehan tanah pada setiap bulannya.

        b. PPN harus disetorkan dengan menggunakan Surat Setoran Pajak atas nama orang pribadi atau badan yang melaksanakan kegiatan membangun sendiri ke kas negara selambat-lambatnya pada tanggal 15 bulan berikutnya setelah   bulan terjadinya pengeluaran biaya tersebut.

        c. Penyetoran tiap bulan sejak proses pembangunan berjalan sampai dengan selesai.

       d. Dalam hal pihak yang membangun sendiri tersebut tidak memiliki NPWP,

           kolom NPWP dalam SSP diisi dengan angka 0, kecuali untuk Kode KPP         bangunan tersebut berada. Contoh; kode KPP Jakarta Tebet 015, maka         penulisan di kolom NPWP nya 00.000.000.0.015.000.

9. Mekanisme Pelaporan

     Pelaporan selambat-lambatnya tanggal 20 bulan berikutnya dari masa yang 

     bersangkutan;

        a. Bagi PKP, PPN yang disetor atas kegiatan membangun sendiri dilaporkan di SPT Masa PPN 1195 di Induk Kode I.1, dengan melampirkan SSP lembar  ke-3.

Bagi non PKP, Laporan dilakukan dengan cara mengirimkan lembar ke-3        SSP kepada KPP di tempat bangunan tersebut berada.            

        Pelaporan/penyampaian  lembar ke tiga tersebut dapat melalui pos.

10.   Bangunan hasil membangun sendiri digunakan oleh pihak lain

        Dalam hal orang pribadi atau badan membangun sendiri bangunan untuk         digunakan pihak lain sebagai tempat tinggal atau tempat usaha, maka         orang pribadi atau badan tersebut wajib menyerahkan bukti setoran asli PPN atas kegiatan membangun sendiri kepada pihak lain yang menggunakan         bangunan tersebut. apabila pihak lain yang menggunakan tempat tersebut         tidak dapat menunjukkan bukti setoran asli PPN atas kegiatan mebangun         sendiri, maka pihak lain tersebut bertanggung jawab secara renteng atas         pembayaran PPN yang terutang.

11.   Kegiatan membangun sendiri di kawasan real estat

        a.   Sebelum 1 januari 1995

          Berdasarkan SE Dirjen Pajak nomor SE 07/PJ.53/1995 dan SE 01/PJ.32/1997, kegiatan membangun sendiri pada kawasan real estate di atas tanah yang diperoleh sebelum 1 Januari 1995 masih dapat dikategorikan sebagai kegiatan membangun sendiri.

        b. Setelah 1 Januari 1995

               Dalam SE Dirjen Pajak nomor SE 07/PJ.53/1995 dan SE 01/PJ.32/1997         dinyatakan bahwa kegiatan membangun sendiri yang dilakukan dikawasan         real estate yang tanahnya diperoleh tanggal 1 Januari 1995 atau  sesudahnya, tidak dikatagorikan sebagai kegiatan membangun sendiri tetapi dianggap seolah olah dibangun oleh PKP Real Estate/Pengembang, karena pada dasarnya Real Estate tidak boleh menjual tanah.

      "Seluruh biaya yang dikeluarkan oleh pemilik kavling untuk membangun rumah tersebut harus dilaporkan kepada PKP Real Estat setiap bulan, dan dianggap sebagai pembayaran termin. Berdasarkan laporan pemilik kavling, PKP real estate harus memungut PPN yang terutang kepada pemilik kavling, kemudian menyetorkan dan melaporkannya dalam SPT Masa PPN bulan yang bersangkutan "

      Membangun sendiri di atas tanah kavling pada kawasan real estat terjadi    sesudah tanggal 1 Januari 1995:

Kegiatan membangun sendiri oleh pemilik kavling real estat dianggap  dibangun oleh PKP real estat.

DPP adalah sebesar nilai bangunan (tidak termasuk harga tanah) yang dihitung oleh PKP real estat seandainya rumah tersebut dibangun oleh PKP  real estat.

Seluruh biaya yang dikeluarkan oleh pemilik kavling sehubungan dengan  pembangunan rumah tersebut dilaporkan kepada PKP real estate setiap  bulan dan dianggap sebagai pembayaran termin.Apabila rumah tersebut telah selesai dibangun, PKP real estat         menentukan nilai bangunan rumah tersebut sesuai dengan patokan harga  yang berlaku.Dalam hal nilai bangunan yang dihitung PKP real estat lebih besar dari   jumlah pembayaran termin yang telah dilaporkan oleh pemilik kavling, maka atas selisih tersebut harus dipungut PPN, disetor dan dilaporkan oleh PKP real estat alam SPT Masa PPN bulan yang bersangkutan.

Apabila patokan harga bangunan yang berlaku lebih kecil daripada         jumlah pembayaran termin maka DPP yang dipakai adalah jumlah pembayaran  termin dan atas selisih tersebut tidak dapat direstitusi.

      12. Pengkereditan dengan pajak keluaran atas kegiatan membangun sendiri.

        a. Dalam hal kegiatan membangun sendiri dilakukan oleh PKP, PPN yang             tercantum dalam SSP tersebut tidak dapat dikreditkan dengan Pajak         Keluaran, karena pembayaran PPN tersebut merupakan pembayaran PPN untuk   kegiatan tidak dalam lingkungan perusahaan atau pekerjaan.

Faktur Pajak atas perolehan Barang Kena Pajak yang digunakan untuk           

      membangun rumah oleh pemilik real estat tidak dapat dikreditkan. 

      13. Contoh-contoh Kegiatan Membangun Sendiri

Kegiatan Membangun Sendiri Yang tidak terutang PPN

      a.  Tn. Ardhi  adalah direksi sebuah perusahaan. Pada tanggal 20 Desember 1994       mulai melakukan pembangunan sendiri dengan luas seluruhnya 410 m2 yang       dilakukan oleh tukang dan diawasi sendiri. Bangunan selesai dan siap       ditempati pada tanggal 31 Juni 1995.

            Karena kegiatan membangun sendiri rumah tinggal tersebut dilakukan oleh       Gerray sebelum I Januari 1995 yang berarti bahwa Pasal 16 C belum berlaku,       maka tidak dikenakan PPN.

      b. PT. ABC adalah  SHOWROOM sebuah mobil yang sudah dikukuhkan menjadi PKP pada tanggal 15- 11- 95. Pada tanggal 25 Januari 2001 membangun gudang seluas 100 m2 yang dilakukan sendiri oleh manajemen PT ABC, yang selesai dibangun  pada tanggal 10 Januari 2002.

            Karena kegiatan membangun sendiri gudang tersebut dilakukan oleh PT.ABC    dengan luas kurang dari 200 m2, maka tidak dikenakan PPN.

Kegiatan Membangun Sendiri yang terutang PPN

            PT.ABC adalah perusahaan jasa  yang sudah dikukuhkan menjadi PKP pada tanggal 15-01-95. Pada tanggal 5 Pebruari 2002 membangun gudang       seluas 401 m2 yang dilakukan sendiri oleh manajemen PT Electric. Pada       bulan Pebruari 2002 telah dikeluarkan sejumlah biaya sebesar Rp       20.000.000,00 untuk pembelian bahan bangunan dan ongkos tukang.

            Karena kegiatan membangun sendiri gudang tersebut dilakukan oleh PT       ABC sendiri dengan luas lebih dari 200 m2, maka terutang PPN untuk       Masa Pajak Pebruari.      Setoran : Wajib dibayar ke kas negara selambat-lambatnya tanggal 15 Maret   2002

            Sebesar: 10% x 40% x Rp 20.000.000,00 = Rp 800.000,00